剛成為增城時代名著業主的崔某,近來有些鬱悶。

  一個月前,他剛簽下了這個新盤項目的三居購房合同,單價在每平2.1萬元左右。項目噱頭不小:大開發商,離21號線山田地鐵站僅30米,5站到市區天河,自帶學校,商業配套20萬方等等。

  自以為已是抄底買入的崔某還沒開心多久,如今被中介朋友圈一張價格表澆了一盆冷水。上面顯示,與自己所購買的户型一致的房源價格已每平下降了一千多,“1字頭”也成為了中介攬客亮出的廣告詞之一。

  “這算不上什麼。”兩年前,以單價3萬左右買了增城新塘招商臻園的業主吳某對此則顯得淡定許多。其稱,今年初項目打出一波單價不到2萬的促銷時他就“崩潰”了一次,隨着這幾個月回漲一些他的心態已平和許多。

  如今項目均價在2.6萬元左右。吳某調侃道,“一分錢沒賺到,一直在交利息。”

  “增城降價”,事實上已成為一個組詞出現在搜索引擎上很久了。崔某,吳某,也不過是自2019年來這波增城降價潮裏鬱悶糾結的業主們之一。

  增城,過去幾年作為廣州供地大户、成交大户的板塊,如今卻陷入樓市疲軟、土地流拍的轉冷跡象。有人稱,這個過程就像“擠泡沫”一樣。

  降價風起

  增城騰飛的故事其實不算複雜。

  增城區位於廣州市東部,此前是縣級市,由廣州代管。2014年,增城“撤市設區”,樓價慢慢上漲。2016年,樓市處在各種鬆綁樓市政策的幻想中。直到2017年嚴厲的“330”政策出台,明確不限購的增城迎來了房價、地價的一波飛漲,城區隨之發展。

  相比於市區高昂的房價,作為東部樓市“糧倉”的增城,就這樣以門檻低、房價低的特點,加之這兩年增城的交通地鐵和產業建設等利好迅速俘獲一批剛需客,可謂佔盡風頭。

  有中介數據顯示,增城的房價自2014年均價9000元/平方米漲到了2019年上半年的21000元/平方米,上漲超一倍,地鐵沿線的漲幅則更大。數據顯示,在廣州11個行政區中,增城單個區域每年成交量佔廣州總額的26%以上。

  開始轉變,則是自2019年小陽春後開始。在經歷小陽春的火熱之後,四五月開始由於貿易戰的加劇,整個樓市勢頭調轉,呈現往下走的趨勢。

  此前漲幅巨大的增城,因而房價也率先出現明顯下調。加之疫情黑天鵝的突如其來,到今年3月份,買家觀望以及屢屢促銷優惠疊加下,增城樓市幾乎到達一個低點。

  有數據統計,增城一年內均價下降超過2000元的項目就有近30個。在新塘板塊的兩個“高價盤”,招商臻園整體均價從3萬降到2.4萬,碧桂園鳳凰城雲頂則從3.5萬降至2.9萬,降幅分別達20%和17%。若粗略計算的話,100平的房子總價將比一年前少付25萬至40萬元不等。

  一時間,降價樓盤比比皆是。尤其是在市場高位期如2017、2018年買的樓房,可以説不少業主都面臨“沒賺還虧錢”的處境。

  這種悲觀情緒也傳導到二手市場。不少業主表示因想置換更大更好的房子,卻發現以以往同樣價格放盤卻賣不出去了,最後每平降價2千元仍舊無人問詢。

  不過,不可忽視的是,在大部分盤降價走量的時候,也有樓盤因為各種綜合因素價格堅挺,單單討論整體均價或許會有失偏頗。但從庫存量,則一定程度上可以客觀反映板塊的樓市趨勢。

  合富研究院提供數據顯示,截至今年6月底,增城區域庫存量達282萬平方米,相比去年年底264萬平方米依舊上漲,處於高位。庫存套數則達24230套,去化週期約14個月——若在2018年小陽春前,增城去化週期僅在5個月左右。

  市場失衡

  庫存量的節節攀升,事實上也就反映着當下的增城樓市趨於飽和,供求關係的失衡。

  “市場的價格最根本的就是要看供求。”合富研究院高級分析師馮佩雲説道。

  一端是“供”。馮佩雲指出目前增城供應量過大,這其中不單單是已上市的住宅量,還包括潛在的供應。在其統計中,2017年增城居住/商住用地成交總建面積就佔了全市一半比例,加上目前增城許多村落開啓舊村改造,這些都是增城未來的潛在供應量。據合富研究院監測數據顯示,目前增城進行公開招標的舊村合計32個,當中已有29條村完成企業引入。

  另一端則是“求”。購買需求放緩的主要原因,就是此前的利好已接近透支用盡,尤其是地鐵已開通建設。

  觀點地產新媒體瞭解,隨着2017年13號線通車,2018年21號線通車,2019年穗莞深城際通車,加之珠江國際創業中心等一些產業項目前兩年陸續封頂,這些拉動房價與需求最明顯的利好便已慢慢耗盡。

  同時,此前吸引剛需客來到增城置業的主要原因之一——不限購優勢也不那麼突出了。從2019年底以來,廣州其他外圍區域如南沙、黃埔、花都以及白雲等區陸續通過人才政策放開購房資格,這使得增城的處境有些尷尬。

  如去年12月花都、黃埔接連發文,其中持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才,可在南沙區範圍內享受廣州市户籍居民購買商品房同等待遇;經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才,可不受户籍限制,在黃埔區範圍內購買 1 套商品住房。

  而在今年9月,番禺也迅速跟進,211、985本科生,以及番禺大學城應屆畢業生,不需要社保即可在番禺買房。

  市場消息與情緒是共通的,疊加上疫情影響,供地大户在今年土地市場上也有些熄火。

  統計顯示,截至目前為止,增城今年共計掛牌涉宅用地32次,其中終止出讓了12次,流拍了2次,排除6宗待出讓地塊,目前成交地塊僅12宗,且成交樓面價都在1字頭左右。於10月,剛剛掛出的兩宗仙村鎮地塊、石灘鎮地塊起拍樓面價也僅在七至八千元左右,低於以往同區域掛牌樓面價水平。

  反觀,一度拿來與增城相比較的南沙片區,今年來土地市場整體上揚,並在8月接連誕生兩宗搖號宅地,起拍價直逼2萬每平。

  “二級市場房價降了之後,發展商在一級市場就不那麼敢出手了,畢竟還是要看地價和房價的比值。”馮佩雲稱,所以今年政府相應調低增城部分用地起拍價,以維持較為合理的地價/房價比,這樣發展商才敢出手拿地。

  廣州中原地產項目部總經理黃韜則稱,據其所瞭解的情況,今年增城土地賣不出的原因並不完全是市場不想要,不少是因為改規劃、改調整等臨時收回,跟真正意義的流拍不同。

  “當然也不排除在拍之前,開發商改變主意或者説臨陣脱逃,但我認為嚴格意義上的流拍也不多了。”黃韜説。

  理性恢復

  在廣州中原研究發展部的監測裏,增城這一波減價、降價已在3月份基本結束,自4月份開始已有所回調。

  “我認為現在增城的房價已經是‘跌停’,而且還有所回升。”黃韜稱。據其發現,降價樓盤已從6折、7折、8折、9折一直回升到現在,估計是此前疫情前價格的95折。

  市場把這種回調的風聲,則解讀為漲價、回暖、反彈。

  對此,業內多持否認意見。“曾有發展商問我增城四季度的價格怎麼走?其實就看三個指標:地價降、庫存升、新貨多;所以我的觀點是:競爭激烈,價格難漲。”馮佩雲稱。

  其表示,因為此前不少項目因為促銷價格跌得厲害,但一段時間之後完成了一定的去化,所以如今價格就相應往上調,這是合理的,不能因此判斷漲價。

  黃韜也稱:“我不説‘回暖’,因為不存在‘回暖’,我認為用‘恢復’更符合,一直我都用這個詞來做打比喻。現在正在緩慢地上升當中,但是你説離最高峯、最理想的狀態,可能80%的都沒有超越以往最高的。”

  據觀點地產新媒體瞭解,近期增城新塘官湖地鐵站上蓋的品秀星圖項目就有傳出全線漲價2%至5%不等的消息。對此,有中介人員就解釋稱,漲價的部分原因也是因為加推的貨源與此前的產品在朝向等方面有所不同,所以會有一定的價差。

  另值得一提的是,因近期深圳、東莞相關樓市新政的限購加碼,從而產生部分外溢客源來到增城臨莞區域,尤其是在地理位置上更為靠近的新塘和石灘板塊。

  但更長期來看,這些外力或許都是偶然的且不穩定的,要想恢復自身區域的吸引力與購買力,仍舊需要靠自身刺激,這才是長久之策。如果説之前的紅利已耗盡,那就需要新的馬車拉動。

  如何解決這一僵局?不管是業內人士或是尚未買入增城的觀望者,亦或已成為增城客的業主們,都指向了完善區域配套這一方面。

  有觀望者向觀點地產新媒體稱,對增城考慮最多的是目前交通配套還不算便捷,市區往返通勤費時,同時區域內商業配套也沒真正聚集人氣。

  “如果增城的配套建設能很好地跟上,就可以支撐增城的樓價。可以看到一些樓盤,只要配套跟上了,比如説項目本身就是地鐵上蓋物業,如果能夠建一個比較好的學校,樓盤銷售就能提上去,價格也會比較穩。”

  同時,其也指出,從整個粵港澳大灣區角度來説,普通地鐵已經很難滿足日常的通勤出行,今後購房客户更青睞高速地鐵、城際軌道等通勤效率更高的交通工具。如另一外圍區南沙就建設有慶盛、南沙灣兩大灣區中心樞紐。

  據觀點地產新媒體瞭解,此次增城不少降價明顯的樓盤,除了原先價格拔高較多,還都存在有一個共同點,那就是離地鐵遠、配套差、位置偏。

  “不排除接下來增城從產業結構、城市發展市政進行投入等等,在逐步地在兑現這些新紅利之後,我認為增城樓市還是非常有希望,並不是説就此衰落,我覺得不是,它是階段性的調整。”黃韜稱。

  在他們看來,這波降價潮與成交疲軟並沒有“磨滅”增城這個區域的發展潛力。

  “現在的樓價在調整之後比較紮實了,而且比較真實,只能説未來房價不會暴漲,但肯定會微微的上漲。”黃韜笑着稱,所以自住型的買家,真的不要等何時接受才買,現在就是最好入手時機。

  馮佩雲也稱,在可承受的價格範圍裏面,增城仍舊有一定優勢。“畢竟它也在灣區內相對中心的位置,而且離東莞、惠州很近,離深圳也不算遠,2018-2019連續兩年,增城固定資產投資都超過1000億,僅次於黃埔但遠高於其他區。所以我覺得不管從自住還是投資角度,增城還是具備一定的價值,只是説可能它成長的時間相比主城區要更慢一些。”

  一位剛買入增城朱村板塊的業主稱:“這就像價值錯配嘛?目前的價格匹配不上價值的話,未來上漲空間會比較大吧。”

(來源:觀點地產網 )