國慶長假結束第一天,徐州、紹興分別出台樓市調控措施,表明了地方政府嚴控房價的決心。

  10月9日晚,徐州市住建局官網發佈《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》,徐州從宅地供應、備案價格管理、裝修行為與價格監管、房地產金融政策、限售等多方面給出指導政策,其中“備案價格一年內不得調整”一條被業內認為是調控收緊的明確信號。

  與此同時,紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發佈《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》,同樣在商品房銷售價格上進行收緊:對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的,要在十日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,不得高於申報價格對外銷售。換言之,項目加推價格不得高於首開價格。

  上海中原地產市場分析師盧文曦指出,這兩個城市都沒用限購限貸的加碼,手段偏温和,有預防性調控市場防止出現投機操作的行業。此輪樓市升温,長三角、大灣區市場上揚明顯,因此,這兩個區域的調控政策出台也比較密集,尤其是長三角地區。

  盧文曦進而指出,大灣區主要是佛山、東莞、珠海、深圳;長三角區域經濟能級強大的小城市比較多,一些三四線城市熱度並不比一二線城市弱。因此,長三角房價上漲趨勢從一二線城市開始向三四線城市蔓延。“有點按下葫蘆浮起瓢的感覺。”盧文曦還認為,以上海為主的城市羣效應凸顯,上海需求外溢,導致長三角整體熱度要比珠三角區域高一些。

  嚴控房價上漲苗頭

  對比來看,2020年下半年以來,深圳、東莞接連迎來“最嚴限購”,強化調控力度,驅使部分受限市場潛在需求或外溢至灣區其它城市。然而,節後長三角徐州、紹興這兩個城市的調控出台,表明了長三角調控速度快於珠三角。

  實際上,徐州的房價漲幅還沒那麼明顯,但今年以來的地價成交溢價率逐漸走高,這也是業內人士認為徐州出台調控政策側重於防範風險的主要原因。

  上海中原提供的數據顯示,從2019年9月-2020年8月,徐州成交套數略有波動,成交套數從8680多套震盪下行至6584套;但成交價格波動不大,一直維持在1萬元/平方米左右。

  但紹興的房價上漲則明顯多了。2019年10月-2020年9月,紹興成交套數從1331套上漲至1615套,紹興房價則從17375元/平方米漲到了21391元/平方米。紹興房價一年漲幅23%,而目前大多數城市研究制定出台的調控政策中,關於房價漲幅的要求越來越嚴格,比如蘇州2019年5月公佈調控目標是當年房價漲幅不超過5%。

  從中指院發佈的今年三季度百城居住用地均價來看,紹興市的宅地均價達到了7526元/平方米,不僅高於大連、太原、南寧等省會城市,也比南通這個有機場等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

  來自浙江某房企創始人的説法,紹興在過去一年房價漲幅超過了5%,高於政府規定的房價漲幅,因此調控難免。這其中,地價對房價的傳導影響顯而易見。

  同策研究院分析師丁垚分析指出,一方面,紹興受亞運會、融杭以及大規模拆遷等內外部因素影響,近兩年市場需求較高;另一方面,受杭州嚴格調控影響,利潤空間受到壓縮,房企逐步將投資目光轉向紹興等環杭區域。近兩年,尤其是鏡湖新區等熱點區域,吸引大量品牌房企進入拿地,房地價由此雙雙走高,帶動全市整體走熱。

  就地價而言,紹興近兩年土拍可謂爆點不斷,鏡湖新區地價更是不斷被刷新。同策研究院分析師丁垚指出,業內與我們溝通紹興市場的房企也不斷增多。今年疫情之後,“越城區原震元製藥廠地塊”起拍樓面價高達14754元/平方米,一舉創下紹興起拍樓面價新高,並最終以21569元/平方米的樓面價成為紹興新高,引爆市場。丁垚指出,雖然7月份紹興已經出台了土拍新政,採用競配建+控制溢價率在35%以內的措施來控制土拍熱度,但是我們看到此後出讓的地塊並沒有明顯轉冷,例如9月15日“鏡湖新區大越路東側3號地塊”成交樓面價依然高出周邊地塊。

  相比大灣區,華東區域作為疫情過後最先恢復熱度的區域之一,各城市土地市場均較活躍,大部分城市宅地成交量價同比增長明顯,多個城市1-9月宅地成交溢價率明顯提升,土地市場競爭激烈。南京、常州等城市高價地頻出,南京由此出台“限房價 競地價”新政。同一時間段內,廣州、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計成交規模同比大幅提高,主要是由於住宅市場供不應求,政府希望通過加大推地力度來平抑市場過熱。比如東莞,由於深圳市場受到新政擠壓,部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環深城市,東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲,並引來“莞九條”的出台,然而東莞新的調控政策主要限制購房端,土地市場熱度依然居高不下。

  接連出台調控政策的紹興

  就房價而言,從百城房價指數來看,紹興已經連續保持近4年的同比正增長,2019年以來,最高月度同比漲幅超過20%,今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指數環比漲幅也只有在今年疫情最嚴重的2月份出現小幅負增長。可以説,紹興房價已經保持多年上漲。

  據同策研究院監測,2019年11月紹興市轄區商品住宅均價首度突破2萬元/平方米大關,今年8月更是達到2.33萬元/平方米的歷史峯值。

  長三角城市羣的崛起當中,可見很多新區影子。以紹興為例,定位為紹興中心城市的核心和生態綠心的鏡湖新區這兩年的地價就處於穩步上升階段。近幾年來,城市重大功能性設施項目得到加速集聚,完成出讓經營性土地3900多畝,約14平方公里區域的開發建設初具規模,一個現代城市的核心區塊正在形成之中。

  2018年以來,鏡湖新區土地飛速出讓,快速崛起的城市核心地帶正把“麪粉價”一次次提高,2020年8月,榮安地產拍下的一幅地塊,樓面價超過1.3萬元/平方米,刷新該區域樓板價天花板。2019年,房企加大了鏡湖新區的投資力度,地塊溢價率也逐漸走高。2020年5月,世茂溢價57.43%競得一幅地塊。

  紹興政府也關注到了這一現象,7月份出台新政,從2020年7月8日起施行。新政主要有兩點,一是控制住宅用地價格漲幅;二是推行“限地價 競配建”,最高溢價不超過35%。其中,明確規定“鏡湖新區住宅用地價格年漲幅不得超過10%”。

  今年以來,鏡湖新區所在的越城區共出讓15幅地塊,整體出讓價格較高。其中,最高樓板價為2.15萬元/平方米的一幅地塊,由紹興錦越置業有限公司競得;該幅地塊旁邊是祥生拿下的樓板價約為1.9萬元/平方米的地塊。

  在7月新政沒有明顯給樓市降温的背景下,10月9日紹興再次出台調控新政。丁垚認為,除了再次明確“限地價、競配建”外,更是對房價祭出大招,採用“雙備案”且住宅定價需參考周邊同類房源或“地價+成本”因素,同時通過“加推盤價格備案不得高於首次備案價格”來強制平抑紹興房價漲幅。除此之外,嚴格管理分期銷售,防止開發商捂盤惜售。

  可以預見,通過強制的價格干預,紹興房價漲幅將被嚴格控制,鏡湖新區等重點區域或將在一定時期內保持高位盤整,而一些配套缺乏、前期漲幅較大的區域或將面臨降價風險。

  前述業內人士指出,“三道紅線”後房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入,三四線城市地段較差的低流速項目降價促銷現象增多,而核心一二線及強三線城市優質地段項目受需求回暖影響價格更加堅挺,成為房企短期利潤來源。

  值得關注的是,身處大灣區或者長三角熱點城市,也不是每個項目都銷售順暢或者升值,比如徐州,某國企在當地開發的項目去化非常困難;惠州,某準千億房企開發的文旅項目,自去年調控收緊以來,價格一路下跌。

  此外,來自同策研究院的研究結果顯示,8月40強房企融資規模環比再次下滑,預計四季度還會有大幅收縮,這也必然導致拿地趨於謹慎。

  今年“三道紅線”之後,“現金短債比例”作為三項指標之一,必將迫使房企提高對現金流的關注,故而加速銷售回款提高償債比例、保證現金流成為部分房企當務之急。以華髮股份為例,2019年及2020年上半年少數股東的淨資產收益率分別為1.16%、2.44%,歸屬於母公司的淨資產收益率分別為7.0%、6.4%,後者遠高於前者,明股實債問題突出。永續債在其財報中記為“資產”,拉低了華髮的負債率。然而較高的永續債卻提升了財務成本,吞噬歸母淨利潤。

  從樓市調控角度看,丁垚預計2020年樓市政策維持平穩、難以大幅寬鬆,考慮到疫情影響,預計最早2021年一季度政策轉向寬鬆,此時房地產市場成交量逐漸進入上行階段。而成交價格預計2021年下半年才有可能快速上漲。

  (作者:唐韶葵 來源:21世紀經濟報道)