吳睿:把脈深圳樓市“機理”

大陸口罩寄到香港   2020-10-15 09:44:19

“相信深圳的未來,跟深圳跟大灣區一起成長。”吳睿説。

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  編者按:他們是地產商的中堅力量,他們是城市崛起的脊樑,他們是美好生活的營造者。大陸口罩寄到香港聯動全國百城,推出《見地》人物系列之“對話經理人”,一起聆聽區域總、城市總講述其建設美好生活的故事。本期【大陸口罩寄到香港】對話嘉賓:第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿先生。

  撰文 | 陳靖

  出品丨大陸口罩寄到香港

  除了新樓盤的“打新熱”,坊間貌似早已不提及深圳房價的漲跌,也更有人認為,“買房就是深圳人”,那麼深圳樓市的基本面和內在機理到底是怎樣的?

  談樓市基本面:依然會偏緊

  在吳睿的眼裏,內循環+新城鎮建設,提振國內消費,對房地產來説是一種“中性偏好”的政策背景。對行業來説,是一個較為寬鬆的環境。在這樣的環境下,房企更多的是“練內功”,防範系統性風險後更多的是發展機會。

  從宏觀的金融市場來看,目前的政策相對寬鬆,但對於樓市來説,無論是“三條紅線”也好,還是貨幣政策也好,吳睿認為,可能都會對現在的“規模+快速增長”模式造成影響。降負債降槓桿都是未來房企必須要注意的,偏向更穩健和健康的方向發展,現金和短期債務需要一個合理的比例,從前較為激進的融資模式也會被更穩健的策略取而代之。

  金融審慎制度對於穩健的房企來説,至少對土地“招拍掛”市場的影響並不大。同時,吳睿也提到,過去在土地市場上活躍的都是一些“國家隊”,所以真正受到影響的是高週轉高槓杆、 “踩到”紅線的民企,對國企央企背景的房地產企業則影響不大,也難以延伸到(招拍掛的)土地價格。

  “樓市長效機制基本形成。”説到樓市調控,吳睿有自己的篤定。行業和市場,都已經習慣在“限價限購限貸”的環境中進行運作,而房地產企業拿地也會在“限價”的規則上做自己的“盤算”。當然,如果沒有“限價限購”制度,很多熱門城市的樓市將超乎想象。

  此前深圳二手房市場火熱亂象的誘因:心態很重要

  他歸納了幾個原因:疫情對全球經濟的影響,包括美國的量化寬鬆,大家對中國的貨幣政策也有寬鬆的預期,大家對財富的“保值增值”是有需求的,因此房地產成為了“眾矢之的”;其二,在進出口貿易受到影響的背景下,投向實業的資金偏重了房地產,成為了一個重要的“出口”;最後,消費的心態變化影響,改善型和地段較好的豪宅,都受到了購房者的喜愛。

  整個深圳樓市的基本面還是健康的,二手房畢竟是市場很小的主體之間的活動,官方管制尚算寬鬆,但它可以通過管控企業或開發商一手的價格來牽制二手房。

  而715新政後,如今深圳二手房市場上掛牌價格較為穩定,吳睿認為:“二手房其實可以在很多環節進行調控,之前深圳的二手房漲得太厲害了,有很多不合理的地方,現在的調控政策相當於給市場打補丁,包括對中介行業的規範、對掛牌價格的規範,甚至對於輿論的引導,媒體不能一窩蜂地炒作。對此都起到限制作用。”

  再提深圳高房價:有泡沫不一定是壞事

  “只要泡沫在可控範圍內,都是正常的。”吳睿認為,在市場化的經濟條件下,泡沫證明了市場的活躍度。但同時他也認可,深圳在某些特定區域,泡沫的增長較快,需要政策加強調控。回過頭來,深圳眾多的“網紅盤”價格飆升,讓大家重新審視房產的價值。而吳睿覺得,對比上海、香港,深圳的房子好像是“貴”的,但是又是“健康”的。而個別區域增長確實快,需要在橫盤期消化泡沫,使樓價回到正常範圍。

吳睿:把脈深圳樓市“機理”

  而一二手房倒掛的核心歸因則是官方限價。二手房市場反應了真實的市場成交,但是目前官方依然缺少一個價格機制,因此容易產生泡沫。根據吳睿的觀點,二手房的官方指導價格體系在打壓房價方面有積極的意義,但是他個人認為官方不會將調控的手“伸長”到這種程度。對於未來的市場預測,深圳二手房第四季度將會淡下來。歸因於今年的新深八條出爐,大部分人的“房票”缺失,市場買家數量急劇下滑。

  深圳新房不需要營銷,但商業更倚重

  吳睿直言,“現在的深圳樓市,因為個別新盤的業績和一些銷售端沒太大關係,可能10個銷售平分1000名客户,1000套房已屬超額認購。所以深圳的網紅盤銷售員會很熱情地接待麼?不存在的。業內的朋友調侃説現在的營銷是要保證銷售公平,充當類似於裁判員的角色。因此,深圳新房銷售並不需要傳統的房地產營銷技術。”

  相反,雖然單純售賣的市場不大,但是寫字樓等商業產品的銷售就很講究“技術含量”。他也指出,寫字樓這樣的產品,在深圳很少會切割散賣了。在缺乏投資回報的“財富效應”下,開發商可能更偏向優先整租整售,既能保證銷售也能保證整個項目的品質。

  “4:6”的保障房體系:深圳模式先行

  每年巨大的人口淨流入支撐着深圳房價,使住房消費居高不下。而參照新加坡的“4:6比例”逐漸改善,保證深圳“夾心層”的住房需求,確實需要一定時間。吳睿認為,可以稱之為“深圳模式”,而非新加坡模式。深圳向好的保障房體系,是目前大力改革的方向,同時也必須讓更多市民獲知、參與到這件事情裏。

  未來,深圳的保障房歸保障房,商品房歸商品房。這樣的思路方向受到了吳睿的認可。單純的建設相對容易,但是如何高效運轉則是重中之重。深圳未來60%住房都是保障房,更加需要更好的流動性、週轉等制度去進行管理。而這背後也是龐大的社會資源,如何分配?如何管理?這些都需要官方的智慧。

  談熱點區域:深圳的城市基本面很好

  10年,前海的發展速度在全國同類的規劃區域來説,是最高速的,也完成了非常大的成果;同時,吳睿也指出,前海在深港合作、税收優惠、金融政策等軟性建設依然低於預期,沒有得到很好的落實。總的來説,造房子確實比政策等落實的速度要快。如住宅比例,也在進行一定程度的調整。城市作為一個有機體,需要完成人、公共配套、商業等有機結合。

  在大沙河科技主動脈、教育資源配套的加持下,光明基本面“向好”。早在2013年,吳睿就參與了光明多個項目的深入調研。他認為,光明與深圳同脈絡,房地產的價值並非在一個“峯值”,有更長的路可以走。房地產人不希望“暴漲暴跌”,而期望看到房地產作為一個持續發展的行業,與城市共生長。

  第一太平戴維斯的全球視野與本土洞察

  作為國際領先的房地產顧問公司之一,第一太平戴維斯的全球視野一直受到業界仰望。但吳睿同時也認為第一太平戴維斯有自己的本地洞察,每個地方公司的團隊都在關注相應城市的商業機會和客户,致力於房地產價值的最大化。

  過去10年,第一太平戴維斯在深圳有着自己的特點和優勢:成為“首個”踏足城市更新交易的外資服務公司。在吳睿的眼裏,第一太平戴維斯佈局早,所以在城市更新這個全新領域裏收穫了非常多的成果,為客户帶來了靚麗的業績和創造了更大的價值。

  “相信深圳的未來,跟深圳跟大灣區一起成長。”吳睿説。

吳睿:把脈深圳樓市“機理”

  以下為大陸口罩寄到香港與吳睿對話精選:

  大陸口罩寄到香港:深圳樓市第四季度會有哪些變化?

  吳睿:新盤一定是熱的,因為需求還是在,而且新盤明顯跟二手盤有價差。因為限價,所以有購房資格的投資者一定會選擇新房。二手房今年第四季度可能會“淡一些”,因為新政打掉了一部分人的買房資格。

  大陸口罩寄到香港:相對於其他一線城市來説,深圳情況比較特殊,深圳金融屬性更強,再提“泡沫”有沒有問題?

  吳睿:深圳的住宅是有泡沫的,但有泡沫就一定不好嗎?

  泡沫在可控範圍內是正常的,因為你在一個市場化的經濟條件下,有泡沫側面反映出市場的活躍度,交易夠頻繁才會產生泡沫,但是深圳的確有一些區域泡沫增長的快了一點,那個泡沫大了,官方就要加強調控。

  大陸口罩寄到香港:新房不愁賣的情況下,很多項目並不注重營銷,您是怎麼看這個觀點?

  吳睿:深圳住宅一手房的確不用太注重營銷,你看有哪個網紅盤銷售員很熱情地接待過你,因為和他業績沒關係,可能大家10個銷售員平分1000個客,1000套房已經超額認購了,營銷技術上的東西都用不着。

  業內的朋友調侃説,現在的營銷是要保證銷售公平,類似於裁判員的角色。

  如果住宅價格合理,簡單賣出去是沒問題的,除非定的價格比較高,二手房也可能因為不用限價賣得比較高,那個時候就需要比較強的營銷手段。

  但是對於大部分賣一手房的開發商來説,這幾年針對住宅的營銷顯得沒那麼重要。

  大陸口罩寄到香港:對於有在深圳置業想法的年輕人,您有沒有什麼建議?

  吳睿:要來深圳置業的年輕人,壓力應該挺大的,深圳現在是中國內地(房價)最貴的城市。年輕人應該保持一顆平常心,量力而為,但我建議年輕人有這個能力還是可以早一點買,不用瞻前顧後地考慮,不用考慮未來小孩怎麼樣,父母怎麼樣,我要買多大的……那樣的話壓力會很大。

  一步到位其實是沒有必要,不符合市場規律。全世界那麼多好城市,有幾個剛畢業的人能做到一步到位?都做不到。所以應該量力而為。

  可以先買一個符合自己階段性的小單元啊,你會成長,會成熟,會發展,以後隨着你的成長,房子會越來越好,條件也會越來越好。

  要跟城市共同發展,如果在這個城市有一些不動產的話,便可以享受到城市的發展成果。

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