領地二度遞表:現金流翻紅,現金短債比升至1.1倍

大陸口罩寄到香港   2020-10-12 22:50:21

此次領地集團更新2020年前5個月的財務數據,盈利能力、手持現金資源、短期償債能力均有了大幅改善。

  大陸口罩寄到香港 陳晨 發自成都

  西南地產攪動着整個中國地產江湖。雖然西南市場火熱,但自西南本土生長起來的上市房企並不多。其中,川繫上市房企也僅藍光發展一家。10月12日,出自四川的房企領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地集團”)再度提交IPO招股書,欲敲開港交所大門。

  早在今年4月9日領地集團就在港交所遞交一次上市招股書,但6個月間,該公司並未通過聆訊。10月9日,領地集團的上市申請版本已變更為“失效”。 10月12日,領地集團再度提交IPO招股書。相對於第一版資料,領地的最新招股書主要是新增了今年前5個月的財務數據,以及與之對應的去年同期的財務數據。

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  此次領地集團更新2020年前5個月的財務數據,其前5個月盈利增長能力、手持現金資源、及短期償債能力均有了大幅改善。

  在盈利能力方面, 2017年、2018年、2019年,領地集團分別實現收益約53.39億元、45.14億元、75.68億元;淨利潤約為6.49億元、5.18億元、6.72億元。同期,領地集團的毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%,淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%。

  而據最新招股書,2020年前5個月,領地集團實現收益約30.28億元,同比增長181%;淨利潤1.66億元,較去年同期淨虧損925.1萬元也有了大幅增長。但2020年前5月,領地集團的淨利率仍處於繼續下降趨勢,其淨利率降至5.5%。

  值得注意的是,領地集團2017年至2019年三年來經營活動淨現金流均為“負”,而截至2020年5月31日,領地集團的現金流翻紅。同時,領地集團的現金資源(包括受限制現金及已抵押存款)約55.83億元,較截止2019年12月31日的手持的現金資源增長了75.7%。這也致使領地集團截止2020年5月31日的現金短債比提升至1.1,較其截止2019年底的0.55的現金短債比有了顯著的提升。

  具體來看,截至2017年、2018年及2019年12月31日,領地集團未償還銀行及其他借款(包括信託及其他融資)總額分別約為35.86億元、78.54億元、117.55億元,其未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%。截至同日,領地集團的淨負債率約為59.4%、108.5%、141.6%;其現金短債比分別約為1.47、0.46、0.55。

  而截至2020年5月31日,領地集團的未償還銀行及其他借款(包括信託及其他融資)總額約為151.76億元,其未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率約為9.2%,淨負債率約為153.1%,對比過去三年一路明顯上升,但相對於去年底140%,年內雖有增加,但明顯趨緩。而公司的短期償債能力顯著提高。

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  領地集團最早成立於1999年4月,劉玉輝帶領自家二哥劉山、大哥劉玉奇開始在四川省從事物業開發業務,隨後乘坐中國房地產市場的快車一路向前,公司的規模也不斷擴大。2006年將總部從樂山遷至成都,同年開啓全國化拓展業務。

  彼時,在領地控股的的股權分佈中,劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟及鄧仲祥分別持有35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權。其中,鄧仲強為獨立第三方,後來退出。

  於2014年底開啓繼任計劃。三弟劉玉輝擔任董事長,二哥劉山與大哥劉玉奇分別將全部股權贈予劉浩威(劉山之子)及劉策(劉玉奇之子)。但由於當時劉浩威及劉策年紀尚輕,並無房地產行業經驗或經驗有限,為確保家族業務順利過渡至下一代,劉山與劉玉奇繼續行使股權代持。

  根據履歷,劉策和劉浩威都有赴美經歷,兩人均重點學習過私募股權、投融資的知識。劉策和劉浩威分別在2011年和2015年進入領地集團接受歷練。前者在公司擔任財務部經理,後者在進入公司後擔任廣州分公司的總經理。直至2019年1月,劉策和劉浩威分別獲委任為領地控股集團副總裁,除了負責執行業務策略意外,他們分別管理成都的房地產項目及重慶的房地產項目。2019年8月,劉山先生及劉玉奇先生的股權代持安排終止,劉浩威及劉策正式上位。

  在上市前的一系列重組之後,劉玉輝、劉策、劉浩威三大股東分別持股32.83%、32.83%、32.84%,龍一勤、王濤、侯三利、魏悦分別持股0.17%、0.17%、0.17%和1%。其中,劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔,劉策和劉浩威為堂兄堂弟關係,侯三利為劉策之母,王濤為劉浩威之母,龍一勤為劉玉輝配偶。

  雖然領地集團家族色彩濃重,為衝擊上市,領地控股在2019年引入了兩位明星職業經理人。8月,原金科品牌總經理姚科加入,擔任領地助理總裁兼品牌總經理;12月,原恆大集團總裁許永軍出任領地總裁一職。

  領地集團第二次IPO能否成功上市,外界拭目以待。

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